存量房贷利率与最新房贷利率之间至少存在着80个基点左右的差距。任何一个思维正常的存量房贷持有人,都无法对这样的利率差视而不见。
撰文丨张明扬
这两天,又有消息称,中国最早将在9月下调存量房贷利率,下调幅度将达50个基点,目前商业银行“正在进行最后的准备工作”。
对于那些正背负高额房贷的贷款人而言,这当然是一个好消息。
但他们也应该敏感地觉察到,自8月底开始,下调存量房贷利率的消息就不绝于耳,两周过去了,仍然停留于“传言”阶段,即使是以上那则看似言之凿凿的消息,也异常谨慎地用了“最早将在9月”这样可退可进的开放性措辞。
这个临门一脚,市场已等得有些焦躁了。
01
降低存量房贷利率,为何看似姗姗来迟,最合理的解释是:相关利益方还在最后博弈中。
反方自然是要为此损失巨额息差收入的银行。
9月2日,招商银行行长王良在交流会上主动回应了存量房贷问题:目前,招行也只是在媒体上看到消息,尚未接收宏观按揭管理部门、人民银行或者国家金融监督管理总局的意见,也没有征求过商业银行等各方面的意见。
这段话的意思很明显,如果要下调存款房贷利率,与商业银行商量一下是最起码的,就算出台,也不会那么快。
更有信息含量的是王良行长以下这段话:
一旦推出这方面的政策,会对银行业的存量按揭利率带来负面影响。相信宏观管理部门会做好充分的论证和研究,之后再推出类似的政策。
言语之间,对下调存量房贷利率的抵触态度不能更明显了。
站在银行的角度,王行长的话说得没任何毛病。
今年上半年,六大行(工、农、建、中、交、邮)收入、利润几乎全都在下降,而核心原因就是净息差的下降。
这个时候再来大幅下调存量房贷利率,银行的日子眼瞅着更艰难。
自8月底以来,商业银行股价的连续大幅调整,恰恰反映了这一晦暗预期。
但问题是,下调存量房贷利率远不是银行一家的事,即使无人在乎房贷贷款人的利益,这也有关房地产市场的稳定,乃至整个经济大局。
这事,银行的意见要听,但如果只站在银行的角度考虑问题,就荒腔走板了。
9月7日,住建部主管媒体《中国房地产报》发表题为《支持楼市内需,利率政策还可作为》的社评,称对于存量房贷利率的下调,“非常时期,当用非常之策”。
《中国房地产报》直接对着金融主管部门与银行大声喊话,“最近,我们也注意到银行人士对于存量房贷利率下调持有意见......金融部门要进一步做好开门问策,积极听取市场有益声音,可以适当对边际存量贷款利率作出科学调整”。
为了增强己方观点的合法性,这篇社评甚至扯上了改革大局,“改革就是需要勇气和闯关”,敦促银行早下决断。
以金融部门为一方,以房地产主管部门为另一方,双方隔空喊话,把问题都摊在纸面上,将争议向公众公开,这无疑是一种极其难得的健康博弈。
02
据中原地产研究院统计,2024年8月,全国首套房平均利率已回落至3.25%左右,二套房贷款平均利率为3.6%左右。在部分城市,首套房房贷利率甚至可以做到3%以内。
而全国范围内的存量房贷利率呢,普遍还在4%左右,有些甚至维持在4.5%以上的高位。
这也意味着,存量房贷利率与最新房贷利率之间至少存在着80个基点左右的差距。
任何一个思维正常的存量房贷持有人,都无法对这样的利率差视而不见。
也因此,这些年才出现了规模浩大的“提前还贷潮”。这也是一种市场行为。
但仅仅是存量房贷持有人的提前还贷,显然无法推动银行主动求变。
目前,银行正面对着“不得不下调”的多重压力。
其一,是以上提到过的,来自房地产部门的压力,楼市要稳定,存量房贷下调势在必行。
其二,消费数据的不振,正引起更高层面经济主管部门的高度关注。尤其是在一线城市,房贷的压力正对普通居民的消费造成了显著的挤出效应。
国家统计局公布的数据显示:2024年6月,北上广深的社零同比增速比5月分别大幅下滑了12.8%、11%、10.2%、3.2%,至-6.3%、-9.4%、-9.3%、-2.2%。
在中国的语境中,政策压力往往强于市场压力。贷款持有人的抱怨,远没有经济大局更有决定性。
面对重重压力,银行当然也有自辩的方式。
银行的经典说辞是,银行体系的息差已经不高了,再压缩不仅会伤及银行的正常经营,还容易引起系统性风险。
这话在前些年说出来或许很有用,但当下却是说服力不足。
正如《中国房地产报》的以上社论所言,“需要根据经济环境分清楚轻重缓急,调整优化与房地产消费的金融货币及财政税收政策”。
相比银行的经营压力,当下的房地产与宏观经济才是“重”与“急”的一方。
相比中国经济的其他领域,银行的整体状况至少从表面上看要好得多。很多地方都在“砸锅卖铁”了,银行还依依不舍地留恋着数十年如一日的“躺赢”状态。
中国银行业的深层风险,其实在于潜在不良资产的规模。
但是,降低存量房贷利率,恰恰对改善银行的不良资产状况有益处。逻辑也很简单,利率降了,无力履约乃至违约的房贷持有人也减少了。
这两年,打开社交媒体,不时可见还不起房贷,被迫违约的“故事”。
降利率,也就是少了一点利息收入;但大范围的不履约,那就真的是系统性风险了。
对此,银行应当心里有数,只是不愿意公开谈论,这在博弈中,属于暴露了底牌。
更何况,任何一个人,也包括银行,都有侥幸心理,“大范围房贷违约”虽然可怕,但毕竟还没有发生;而处于高位的存量房贷利率,那可是听得到叮当响的即时现金流。
03
我相信,迫于各种压力,银行最终会妥协的。
下调存量房贷利率,是早晚的事。
但是,银行的博弈与抵抗,仍然是有意义的。
比如,现在新增房贷利率与存量房贷利率的息差有80个基点,但最终的下调是否会到80个基点呢?
从目前的消息来看,至少在第一阶段,不太可能80个基点一步到位,至多只会有50个基点。
这暂时省下的30个基点,就是银行博弈的结果。
再比如,下调存量房贷利率不是一直没出台吗?每晚出台一个月、一周,甚至一天,对银行都意味着“挽回”了数以亿计的“损失”,银行对此自然乐见其成——我都顾全大局同意下调了,你还不让我多拖上十天半个月?
一个附带的红利是,正是因为市场流传着下调存量房贷利率的消息,很多打算提前还款的贷款人也停下了手中的动作,持观望状态。这又为银行“挽回”了一大笔“损失”。
且等着吧。
发表评论
2024-09-14 12:26:08
2024-09-14 12:26:08
2024-09-14 12:26:08
2024-09-14 12:26:08
2024-09-14 12:26:08