2024年10月17日，央行、财政部、住建部等五部门联合出席的发布会上，为了刺激楼市“止跌回稳”，官宣将通过货币化安置方式新增100万套城中村改造、危房改造，时隔六年货币化（包括房票）安置的钥匙再次被重拾。

与上海有关且最近动静很大的是始建于上世纪50年代的东安新村开始动迁：“最高补偿2000万”的字眼似曾相识归来。只是，这次就算大拆也不是为了大建，而是为了消化乌泱泱的存量新房——若不站在城管、规划甚至民生的立场上，只是站在房地产去库存的角度，【拆哪儿】就可以换个角度有专篇了。

一、老破小，拆和不拆的双刃剑

如果把“拆哪儿”作为一个快速问答进行民生调研或街头随访，本能的回复大概率逃不脱三个字：老破小。

在1998年房改之前，我国长期以来施行住房福利化的政策，住宅的产权归国家所有。到了住房货币化改革，原有的这些公房采用向居民出售为主的方式，完成了产权让渡，当时的买断价格基本在单套一到数万元之间，即使在房改过渡过程中，这个价格也属于“市场化运作的福利化标准”。

如今，虽然这些房源的居民也完整充分地享受到了房地产增值的红利，相比原先的买断成本，如今房产资产已经翻了不知多少倍，但随着房龄增长的老去也是全方位的，特别是和日新月异的成批新房相比，老公房被污名为“老破小”虽不中听，却也是恰如其分。

所以，如果“拆哪儿”作为一个话题，老公房首当其冲：一方面是居住品质已经落伍于时代，部分老旧小区还残存着煤卫合用甚至没有抽水马桶的问题，至于南北不通、没有电梯、物业管理走过场的问题则是见怪不怪，这些年上海市政府从美丽家园到“两旧一村”的大规模改造计划，就是向这些重灾区精准施策；另一方面站在城市形象、规划和管理的宏观角度来看，成片的老公房大部分因为建设于城市发展的前夜，所以“占据了较好的市中心位置”，自然和如今上海的国际化大都市形象不符，将其形容为城市的死角或者伤疤，也是话糙理不糙。

既然如此，城市管理执行力领先的上海，为什么不举全市之力，将“老公房”问题快速解决？

或许难处有三个不确定：

一是动迁成本不确定。

上面说到，因为历史和发展的原因，诸如曹杨新村、鞍山新村、天山新村等耳熟能详的成片老公房，按照今天的房地产眼光来看，都是烫金地段，由此就导致动迁成本是个天文数字，如果房地产还像五六年前的“开盘即清盘”时代还好，如今这L型筑底行情里，动迁之于房企的动力，不说也罢。

二是地块的再利用价值不确定。

抛开市场去化的行情，地块大小也同样在让房企纠结：大的地块势必占用资金巨大，小的则面临使用率受限制的问题，如果不能在容积率上得到较大的升维空间或者处置方式只能是公益性更强的社会设施，那么至少在账本平衡方面，会陷入政策变动、区域规划、周边竞品和零售市场之间的多重不确定性。

三是客群转“购”率的不确定。

有一种观点不知是否感同身受：住在老公房的居民，如果错过了过去20年置换去商品房的机会，到今天不仅换不起而且也错过了“最想置换的年纪”。

看起来包括东安新村等动迁带来的补偿不菲，但对于置换会带来有一种左右为难：补偿款不足以原地置换，但一辈子住在市中心又决不能接受到配套相对不成熟的外环外去哪怕是养老，否则在过去20年他们有N次机会想开通透。

二、逆向思维：拆次新房更利于去库存

除了东安新村，最近在上海的动迁领域还发生一个新闻，位于虹口区公平路附近的虹宸易居小区进行整体拆迁。该项目位于虹口区提篮桥地铁站北侧，2003年开发的2栋小高层，如今周边商圈配套齐全，北外滩来福士广场和上海白玉兰广场等地标环伺。

放着大量成片的老破小不拆，一个如今“房龄二十有一”的次新商品房小区却要被动迁，这背后固然有城市规划和发展的通盘考虑，具体规划可参见虹口区政府官网2023年10月26日~11月24日公示了《上海市虹口区北外滩地区控制性详细规划hk320街坊局部调整》公众意见处理建议，地块性质由Rr3变为了X（三类住宅用地变为城市发展备用地），周边规划为商办用地和商服用地。

看起来是一起“少数服从多数、今天服从未来”的微观案例，但如果将其置于【动迁选择和去库存关联研究】的命题，或许就能尝试得出一个结论：至少站在去库存的角度，动迁次新房比（动迁）老破小更靠谱。

第一，原住民在楼市发展周期中吃到了完整红利。

按照上海2003年的房价，以虹宸易居为例，单价应该在5000左右，到今天虹周边类似房龄的社区二手房成交均价90000+，涨幅达到1800%（当然部分“非原始股”居民可能涨幅没有那么大），那么问题来了：相比虹宸易居，老公房的溢价（仅以当时买断产权成本计）远远不止18倍，为什么还要次新房拆迁优先？

这就引发了第二个问题：涨幅是一方面，置换动机是另一方面。

换句话说：住了一辈子老公房的居民，让他置换进入高大上的商品房固然好，但“继续换个地方蜗居”也不是完全不能接受；但换了住了20年商品房的业主，“向更高品质置换”的动机就变得刚性了，毕竟——由奢入俭难。

何况，按照当年买商品房为了结婚的那一代人进行同纬度推移，今天也到了事实上的置换周期：

当时的户型不能满足了；

当时的装修过时了；

当时的孩子长大了；

当时的夫妻变老了。

虽然，老破小的涨幅的确大于次新房，但两种客群在被货币化安置之后进入售楼处买房的转化率，你说哪个更高？

第三，动迁次新房只会是个案，不会是趋势。

若非需要给市政发展规划让步，次新房被动迁的“刚需性”其实不强：包括城建浪费也包括动迁成本高（虹宸易居如果各种动迁补贴都占全，大概合计每平方米在17万左右），按照该社区89-119的面积段，置换不成问题且“向上置换”也是大概率，但还是那句话“若非政府动迁托底”，房企直接下场的动能不强，毕竟未来容积率提升空间有限，所以就算次新房动迁更有利于去库存，但在类似上海这些高房价城市属于——轮到了算业主走运，轮不到也别觉得命运不公。

三、城中村、旧改、城市更新，都是“拆”的平替

说到底，一个城市特别是类似上海这种城市，发展至少已经到了壮年成熟期，不可能再像20年前那样纲举目张，去库存说到底还是房地产范畴的问题，不是城市的首要问题，故而【去库存到底算老几】决定了未来的动作和力度。

一方面，房地产重新被强调被重视，被拉回中国经济压舱石的地位。

毕竟过去几年的实证显示：“一鲸落万物生”并未出现，相反由于房地产的不振影响了很长的产业链遭受连坐，从行业萎缩、企业关张到员工失业，直接间接也反噬了房地产的发展，所以如今房地产“又行了”，至少在舆论环境中。

另一方面，就算要“止跌企稳”房地产，也不代表在上海这些“土地有限需求无限”的地方还会重回大拆大建。

至少在上海的因城施策层面还不是“去库存第一”：

2021年1月，上海市人民政府办公厅印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》提出：“十四五”期间，进一步完善旧住房更新改造实施机制，消除安全隐患，提升居住功能，改善环境质量，优化管理服务，努力把老旧小区打造成美丽家园。

2021年7月，上海市人民政府办公厅印发《上海市住房发展“十四五”规划》提出：深入改善居民居住环境，“十四五”时期实施约５０００万平方米旧住房更新改造，全面启动符合实施条件的旧住房成套改造；新增既有多层住宅加装电梯１万台以上；建设“美丽家园”示范小区１００个；住宅小区专项维修资金余额占首期归集额的比例不小于３０％。

2023年3月，上海市人民政府办公厅印发《上海市城市更新行动方案（2023—2025年）》提出：加快推进“两旧一村”改造工作，到2025年全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造，基本完成小梁薄板房屋改造；实施3000万平方米各类旧住房改造更新，完成既有多层住宅加装电梯9000台；中心城区周边“城中村”改造项目全面启动；创建1000个新时代“美丽家园”特色小区、100个新时代“美丽家园”示范小区。

也听到过来自房地产的偏激意见：“土地财政还是不可偏废的创收手段”！

其实，城市更新和去库存可以并存，至少是互补，关键是评估其未来价值：能通过更新让居民留在原地也是好事，不仅是生活习惯也是应对近年来“市中心商场也没什么人”的问题——让人口流动可以带动消费，但消费特别是部分区域级商业的消费不仅需要流动人口，这话能理解么？！

如果经过评估，动迁这种根治手段相比城市更新的保守疗法更有利于未来发展，那么去库存的诉求就会占据上风，一切都是因城施策、因地制宜、因人而异的具体问题具体分析，很难一刀切地做出孰轻孰重的武断。

说到底，拆是一个幸福与沉重夹杂的字眼，对部分人而言“拆迁改变命运”甚至“拆迁大于奋斗”并不为过，但拆迁过程中的决策、利弊、坪效都不能仅仅站在去库存的高度来看。

还是那句话：拆还是不拆，吾命由天不由人。

但一俟战略决策是一个“拆”字，如何精准拆迁向楼市输送客户，就是一个技术问题，这也是“拆迁+”命题的可变属性，关键看站位。